مقالة الأحد 18/06/2006

التنفيذ على العقار

وفق نصوص قانون أصول المحاكمات المدنية السوري

مقدمة:

لا بد في البداية من التعريف بالتنفيذ المدني وببيان أنواع الاسناد التي يمكن تنفيذها وماهية دائرة التنفيذ في القضاء السوري حتى يتسنى لنا شرح إجراءات التنفيذ على العقار موضحين طبيعتها والإشكالات التي يتعرض لها المنفذ أثناء سير الدعوى التنفيذي على العقار.

الكل يعلم أن التنفيذ المدني هو المرحلة الأهم والنهائية المؤدية لوصول صاحب الحق إلى حقه وقد نظم القانون طرق التنفيذ وحدد لصاحب الحق الحائز على سند تنفيذي صحيح باتخاذ خطوات عينها في المواد من /273إلى485/من قانون أصول المحاكمات المدنية فجعل اللجوء إلى دائرة التنفيذ الملاذ الأخير للمتداعيين ونظم هذا الطريق بالشكل الذي يضمن حسن سير الإجراءات وتحقيق العدالة ويمكن أن يتم التنفيذ عينيا من خلال إلزام المدين أو المحكوم عليه على الوفاء بنفس ما التزم به ويشمل هذا التنفيذ الالتزام بالإعطاء أو بالعمل أو بالامتناع عن عمل ولكن هناك حالات يتعذر معها التنفيذ العيني وهي:

1-      إذا تعذر التنفيذ لمانع مادي (هلاك العين المنفذ عليها).

2-      إذا تعذر التنفيذ لمانع أدبي (وهو ما يتعلق بحرية المحكوم عليه الشخصية ومثال منعه من الوجود في مكان معين).

كما أن التنفيذ يمكن أن يكون جبراً وهذا النوع من التنفيذ لا يكون إلا لسند تنفيذي وقد حدد المشرع الإسناد التنفيذية بالأتي:

1-     الأحكام.

(يجب أن تكون الأحكام مكتسبة الدرجة القطعية)

الأحكام الصادرة عن المحاكم الصلحية أو الشرعية أو الاستئنافية القابلة للطعن بالنقض هي أحكام صالحة للتنفيذ بعد استيفائها لشروط التبليغ القانونية والطعن فيها بطريق النقض لا يوقف تنفيذها إلا ما تعلق منها بعين العقار ويجب أن يصدر قرار من محكمة النقض بوقف التنفيذ ليصار لوقفه ويصدر هذا القرار من خلال تضمين الطعن طلب بوقف التنفيذ.

- إن الحكم الصادر عن محكمة النقض برفض الطعن لا يعتبر من الإسناد التنفيذية وإنما يعتبر سندا تنفيذيا الحكم الذي طعن فيه لكونه قد حائز حجية الأمر المقضي به وكون قرار محكمة النقض لم يأتي بجديد بل ثبت واقعة قانونية سابقه له.

- الحكم الصادر بقبول الطعن وإلغاء القرار وإعادة المحاكمة يعتبر سنداً تنفيذياً يوجب إعادة الحالة كما كانت عليه فيما إذا كان الحكم المنقوض سبق تنفيذه جبراً عن طريق دائرة التنفيذ.

- الأحكام المستعجلة أو المؤقتة كـ (النفقة، الحجز الاحتياطي، بيع الأموال المحجوزة، تعيين حارس قضائي) تعتبر سندا تنفيذياً صالحاً للتنفيذ ولا يوقف تنفيذها إلا صدور قرار عن محكمة الاستئناف المختصة بالنظر بالطعن.

- الأحكام الإعدادية تصدرها المحكمة أثناء رؤية النزاع بإجراء معين مثل أجراء كشف أو معاينه أو تقدير قيمة،لا يجوز الطعن فيها إلا مع الحكم الصادر ولا يجوز تنفيذها عن طريق دائرة التنفيذ لأن المحكمة تنفذها من تلقاء نفسها.

- أحكام المحكمين المبرمة أو المكتسبة الدرجة القطعية غير صالحة للتنفيذ إلا بعد إكسائها صيغة التنفيذ بقرار من قاضي الأمور المستعجلة وهو دائماً رئيس المحكمة التي كان من اختصاصها الوظيفي أصلا النظر في النزاع أو التي نظرت فيه قبل الاتفاق على التحكيم وتطبق على أحكام المحكمين بعد إعطائها صيغة التنفيذ في دائرة التنفيذ القواعد الخاصة المتعلقة بأصول تنفيذ أحكام قاضي الأمور المستعجلة المشمولة بالنفاذ المعجل بحكم القانون.

2-     القرارات.

هي النوع الثاني من الإسناد التنفيذية ولم يتطرق إليها المشرع السوري بالشكل الوافي. 

3-     الاسناد الرسمية.

هي التي يثبت فيها موظف عام أو شخص مكلف بخدمة عامة طبقاً للأوضاع القانونية وفي حدود سلطته واختصاصه ما تم على يديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن.

ومن هذه الأسناد:

- اسناد الدين المنظمة من قبل كاتب العدل.

- السند العادي يعتبر ثابت التاريخ من يوم المصادقة عليه أو على الإمضاء الوارد فيه من قبل الكاتب بالعدل.

- السند الرسمي لا يجوز الطعن فيه إلا بالتزوير.

المشرع جعل في نص المادة 31 من قانون الكاتب العدل "اسناد الدين المنظمة من قبل الكاتب بالعدل وحدها سواء تضمنت بيانات من النوع الثاني والثالث أو تضمنت بيانات من النوع الثالث فقط صالحة للتنفيذ مباشرة في دائرة التنفيذ كالأحكام ولا تقبل الطعن إلا بالتزوير.

- عقود الرهن والتامين العقاري المنظمة مباشرة من رؤساء المكاتب العقارية.

- عقود رهن وتأمين المركبات الآلية الموثقة من قبل كتاب العدل ونقابة عمال النقل البري.

- عقود الصلح القضائية وهي تدوين ما اتفق عليه الخصوم في الدعوى في محضر ضبط الجلسة وهذا القرار الذي تصدره المحكمة بتصديق الصلح لا يعتبر حكماً بالمعنى القانوني العام ولذلك فهو لا يكون قابلا للطعن أمام أي مرجع وإنما يكون قابلاً للطعن بطريق رفع دعوى أصلية كما يعتبر هذا القرار من الأسناد التنفيذية  الصالحة لتنفيذ مباشرة كالأحكام.

- أن عقد الصلح الذي يتفق عليه أطراف الملف التنفيذي ويصدق عليه رئيس التنفيذ يكون له مفعول الحكم القاضي بتصديق الصلح الجاري في المحاكمة أثناء النظر في الدعوى.

- وثائق المحكمة الشرعية المنظمة منها الوصية والوقف الخيري وعقود الزواج وغيرها.

4-     الأوراق الأخرى التي يعطيها القانون قوة التنفيذ.

قصد المشرع بها جميع السندات والأوراق العادية منها أو الموثقة التي يسمح القانون بتقديمها إلى دائرة التنفيذ لتنفيذها مباشرة وضمن أصول معينة دون حاجة لإصدار حكم سابق بالإلزام ومنها:

- ديون النقود الثابتة بسندات عادية أو موثقه ويمكن تحصيلها مباشرة بواسطة دائرة التنفيذ.

- جداول الأجور المستحقة للعمال المسرحين خلافاً لأحكام المرسوم التشريعي رقم 49 /1962 المتضمن أصول تسريح العمال الذين لا يعملون لدى الدولة  والتي تقوم مديرية الشؤون الاجتماعية والعمل بتنظيمها على أساس الحد الأدنى المقرر لهذه الأجور أو 80% من أجور العمال الفعلية أبهما أكثر. وهي قابلة للتنفيذ إذا ما رفض رب العمل دفع الأجور.

في هذه العجالة نكون قد أوضحنا طبيعة الاسناد القابلة للتنفيذ وأنواعها بشكل مختصر وسوف نتطرق الآن إلى البحث في التنفيذ على العقار.

حجز العقار

نص المادة/379/ (ينفذ الحجز على العقار بتسجيله في السجل العقاري).

1-      كل دعوى بشأن عقار غير مسجل في السجل العقاري لا تسمع وعدم قبول أي معاملة أو طلب تنفيذي بشأن عقار غير مسجل (يجب إبراز قيد للعقار).

2-      يكفي أن يكون العقار مسجلاً في أمانة السجل العقاري ليمكن التنفيذ عليه بالحجز سواء بعمليات التحديد والتحرير أو بناء على قرار القاضي العقاري الدائم في سجلات التمليك.

3-      قرار المحكمة المختصة بحجز العقار احتياطياً بوضع الإشارة في صحيفة العقار ينفذ من قبل أمين السجل العقاري بناء على طلب دائرة التنفيذ ولا يجوز تنفيذه مباشرة من قبل المحكمة.

4-      قرار رئيس التنفيذ بحجز العقار ينفذ مباشرة من قبل أمانة السجل العقاري وبمجرد استلامها إشعار بذلك.

5-      لا يمكن للإشارة أن تنتج أثر قانوني بالنسبة لصاحب حق التأمين أو الرهن المسجل في صحيفة العقار لكنها ضرورية بالنسبة للمدين وللأشخاص الأخريين فقد يعمد المدين في حالة عدم وجود إشارة الحجز التنفيذي على صحيفة العقار إلى التصرف فيه وتأمينه مجدداً تأمينا من الدرجة الثانية أو الثالثة.

6-      من القواعد العملية في دوائر التنفيذ إجابة طلب مباشر الإجراءات التنفيذية وحجز عقار مدينه بوضع الإشارة في قيده ولو جرى تقديم الطلب قبل توجيه الإخطار الأول للمدين لدفع الدين بشرط أن يكون السند التنفيذي لا يقبل الاعتراض (سند دين منظم أو حكم مكتسب الدرجة القطعية أو صالح للتنفيذ) وأن يكون مباشر الإجراءات قدم الطلب على مسؤوليته. 

إخطار المدين

عقب صدور قرار رئيس التنفيذ بحجز العقار وبوضع الإشارة على قيده في السجل العقاري يتوجب على مأمور التنفيذ توجيه إخطار للمدين يتضمن هذا الأخطار التالي:

- بيان نوع السند التنفيذي وتاريخه ومقدار الدين.

- وصف العقار مع بيان موقعه ومساحته وحدوده ورقم المحضر والمنطقة العقارية.

- تعيين موطن مختار للدائن للإجراءات في البلد التي فيها مقر دائرة التنفيذ.

- أعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ثمانية أيام يباع العقار جبراً.

1-       أوجب المشرع توجيه أخطار جديد بعد حجز العقار بوضع الإشارة على قيده بقصد أحاطته علماً مرة ثانية بالسند التنفيذي وتوجيه هذين الإخطارين إلى المدين من الإجراءات الأساسية سواء أكان السند رسمي يتضمن رهن أو تأمين العقار نفسه أو أن رئيس التنفيذ قرر حجز العقار مباشرة وقبل أي إجراء تنفيذي أخر.

2-       ضرورة تكليف الدائن بتعيين موطن مختار في البلد التي فيها مقر الدائرة عندما لا يكون من المقيمين لسهولة تبليغه.

3-       يمكن تطبيق القواعد العامة في البطلان بالنسبة لهذا الأخطار وفق ما نصت عليه أحكام المادتين /39 – 40/ أصول مدنية.

4-       وصف العقار البيان رقم  (ب) يكتفى برقم المحضر والمنطقة العقارية فقط وفق قيد العقار المرفق. 

طرح العقار للبيع ووضع اليد عليه

بعد انقضاء ميعاد الإخطار وبناء على طلب أحد ذوي الشأن يقرر الرئيس طرح العقار بالمزاد العلني ويقوم المأمور بوضع يده على العقار بالاستعانة بخبير أو ثلاثة وينظم محضر يشتمل على أوصاف العقار ومساحته وحدوده ورقمه وقيمته المقدرة وبيان ما إذا كان المدين ساكنا فيه أم أنه مشغول من الغير واسمه ومستنده في الأشغال.

وضع اليد على العقار

1-     يتوقف صدور القرار بطرح العقار للبيع بالمزاد على طلب أحد ذوي الشأن مباشر الإجراءات فأن لم يتقدم أحد يبقى العقار محجوز إلى أن تنقضي ستة أشهر وعندئذ يشطب الملف التنفيذي حكماً وترفع إشارة الحجز باعتبارها من الإجراءات التي يلغيها الشطب.

2-     يستتبع قرار الرئيس بطرح العقار للبيع بالمزاد العلني قيام مأمور التنفيذ بالإجراءات المتعلقة بهذا الأمر.

3-     إن القصد من وضع اليد الوقوف على حالة العقار الراهنة ومطابقة الأوصاف لأن اختلافها يوجب التوقف عن متبعة إجراءات التنفيذ مؤقتاً إلى أن يتم التصحيح ويقوم الدائن مباشر الإجراءات بناء على تكليف الدائرة بإنجاز التعديل وتعجيل النفقات.

4-     إن القصد من تقدير قيمة العقار من قبل الخبراء هو معرفة هذه القيمة على وجه التقريب استنادا لأوصافه الراهنة التي ستكون أساسا في عملية افتتاح المزاد العلني.

5-     لم يشترط المشرع ضرورة إبلاغ المدين موعد إجراءات وضع اليد على عقاره وتقدير قيمته إلا إذا كان ساكناً في العقار وفي هذه الحالة يتوجب الإشارة إلى ذلك بالمحضر.

آثار حجز العقار ووضع اليد عليه

1-      عدم سريان تصرفات المدين بالعقار:

لا يستطيع بيعه أو بيع جزء منه أو رهنه أو تأمينه أو ترتيب أي حق عيني آخر وأن كان الحجز لا يخرج العقار من ملكية المدين.

2-      تقييد المدين في استغلال العقار:

يعتبر المدين حارساً إلى أن يتم البيع للمدين الساكن أن يبقى ساكناً فيه بدون أجرة ولكل مدين طلب تعيين حارس لجني محصول العقار والاعتناء به ويباع المحصول والثمار بالمزاد أو بأي طريقه يحددها الرئيس ويودع الثمن صندوق الدائرة وعلى المستأجر القيام مقام الحارس وعدم دفع الأجرة للمدين وتودع صندوق المحكمة وإذا أساء الأمانة يلاحق وفق أحكام المادة 412 ق ع. أن حجز أجرة العقار بين يدي المستأجر تتم وفق أصول حجز ما للمدين لدى الغير ويتوجب على المستأجر تقديم تقرير بالأجرة المستحقة من تاريخ تبلغه.

3-      تقييد المدين في إدارة العقار:

تسري عقود الإيجار الثابتة التاريخ في وقت تبليغ الإخطار على الحاجزين والدائنين والراسي عليه المزاد دون الإخلال بالأحكام المتعلقة بعقود الإيجار الواجبة الشهر ولا تنفذ عقود الإيجار غير ثابتة التاريخ قبل الإخطار في حق من ذكروا إلا إذا كانت من أعمال الإدارة الحسنة (مادة 16 قرار /188/ ل.ر عام 1926 قانون السجل العقاري (إن عقود الإيجار التي أعلنت بقيدها في السجل العقاري بحسب أحكام المادة 11 تعارض الحقوق التي تسجل بعدها أما إذا لم تسجل فلا تعارض حق الغير في كل مدة تتجاوز إيجار ثلاث سنوات) أن عقد الإيجار لا يسري بحق الغير إذا كانت مدته تزيد على ثلاث سنوات ما لم يسجل في السجل العقاري.

وعليه تكون عقود الإيجار ثابتة التاريخ نافذة بحق الحاجز والدائنين والراسي عليه المزاد إذا سبق تاريخها وضع إشارة الحجز لمدة أقصاها ثلاث سنوات وإذا كانت أكثر فلا تنفذ (يقصد بأعمال الإدارة الحسنة أن يكون العقار مؤجرا للغير أو مشغلا من قبله بشكل طبيعي قبل إشارة الحجز وأن يثبت هذا الأمر فعلياً في محضر وضع اليد ولا أهمية لكون العقد خطي أم لا.

قائمة شروط البيع

القصد منها إطلاع كل شخص على هذه القائمة في دائرة التنفيذ وتنظيم القائمة من اختصاص مأمور التنفيذ ولا يتم ألا بطلب أحد ذوي الشأن ولم يحدد له مدة معينه.

ما يجب  أن تشمله القائمة

هي البيانات التي يتوجب إيرادها في القائمة بيان شروط البيع وهي الأسس التي يقوم عليها البيع  وتجزئة العقار إلى صفقات أن يرى رئيس التنفيذ بناء على طلب الدائن أو أحد ذوي الشأن في الملف التنفيذي أن المصلحة العامة تقتضي تجزئة بيع العقار إلى عدة صفقات حتى يسهل بيعه ويتم تجزئته بإفرازه في دائرة التمليك قبل عرضه للبيع إذا لم يكن مفرزاً أصلاً ويتم بقرار من رئيس التنفيذ ينفذ بواسطة مباشر الإجراءات ويعجل نفقاتها وتحصل من ثمن البيع.

مرفقات القائمة

السند التنفيذي - أوراق الملف التنفيذي - شهادة الضريبة العقارية لمعرفة ما يترتب على العقار من رسوم وضرائب للدولة يجب أن تسدد من ثمن العقار قبل أي حق أخر وقب لنقل الملكية للراسي عليه – قيد السجل العقاري لمعرفة جميع الملاحظات والإشارات والحقوق المسجلة على العقار قبل الإشارة ليخبر أصحابها لكونهم طرفاً في الإجراءات .

تحديد موعد جلسة الاعتراضات على القائمة

عقب تنظيم القائمة يتوجب على رئيس التنفيذ تحديد موعد جلسة للنظر بالاعتراضات من إطراف الملف أو ذوي المصلحة مع مراعاة المدة لتبليغ القائمة إلى أصحاب العلاقة.

 إخبار أصحاب العلاقة بوضع قائمة شروط البيع

يتوجب على مأمور التنفيذ بعد وضع قائمة شروط البيع وتعيين موعد جلسة الاعتراضات توجيه ورقة إخبار بما تم من إجراءات إلى كل من المدين والدائنين الذين سجلوا حجزاً والدائنين أصحاب الرهون والتأمينات والامتياز المقيدة قبل الحجز.

 ما يجب أن تشمله ورقة الأخبار

يجب أن تشتمل على الآتي:

- تاريخ تنظيم قائمة شروط البيع.

- تعيين العقار المحجوز عليه .

- بيان القيمة المقدرة للعقار أو كل صفقة.

- تاريخ جلسة النظر بالاعتراضات والساعة.

- التنبيه بضرورة الإطلاع على القائمة وإبداء ما لديه من أوجه البطلان أو الملاحظات بطريق الاعتراض قبل الجلسة المشار إليها بثلاثة أيام على الأقل وألا سقط حقه في ذلك.

 الهدف من الاعتراض على قائمة شروط البيع ومن يحق له تقديمه.

1-      تعديل شروط البيع.

2-       أو تقرير البطلان في الإجراءات التنفيذية لعيب بالشكل أو الموضوع.

لكل ذي مصلحة سواء من فئة الأشخاص الذين نص المشرع على وجوب إخبارهم بوضع القائمة أو غيرهم ممن تنطبق عليهم أحكام المادة 390 أو الذين أطلعوا على القائمة بسبب مراجعتهم دائرة التنفيذ حق الاعتراض عليها.

أصول تقديم الاعتراض وميعاده

يجب على أصحاب العلاقة المبلغين قائمة شروط البيع أن يتقدموا بالذات أو بالوكالة باعتبارهم من أطراف الملف التنفيذي إلى الدائرة بالاعتراض عن طريق تقرير يدون منهم في المحضر العام.

أما الآخرين من أصحاب المصلحة ومن غير أطراف الملف فيمكنهم التقدم بالاعتراض عن طريق استدعاء إلى الرئيس يجري إلحاقه بالملف للنظر فيه في جلسة الاعتراضات يجب أن تقدم الاعتراضات قبل ثلاثة أيام من اليوم المحدد للجلسة وألا سقط الحق بالتمسك به.

 موضوع الاعتراض على  بيع العقار

1-  ملاحظات ترد على شروط البيع.

2-  إبداء أوجه البطلان في الإجراءات لعيب في الشكل أو الموضوع.

3-  طلب وقف الإجراءات التنفيذية على أحد العقارات.

4-  طلب تأجيل البيع.

أوجه بطلان الإجراءات لعيب في الشكل

- عدم حجز العقار بوضع الإشارة في صحيفته بالسجل العقاري.

- الخطأ في تنظيم القائمة وعدم ذكر بعض البيانات الضرورية فيها أو النقص في مرفقاتها.

- الخطأ في بعض البيانات المتعلقة بورقة الإخبار بحيث تكون هذه الأخطاء أو النواقص من الأهمية التي تستدعي اعتبارها باطلة.

أوجه البطلان في الإجراءات لعيب في الموضوع

- أن يجري التنفيذ على عقار لا يجوز التنفيذ عليه (دار سكن المدين أو الأرض التي عليها مدار معيشته وعائلته.

- يجري التنفيذ بالاستناد إلى حكم غير واجب النفاذ أو سند ثبت تزويره أو بطلانه.

- أن يكون الدين مؤجل أو غير محقق الوجود أو غير معين المقدار أو منقضياً لسبب من أسباب الانقضاء القانونية أو حكم بانقضائه قضاء.

قرار الفصل في الاعتراضات

لا يختلف عن أي قرار أخر يتخذه رئيس التنفيذ في معرض الإجراءات التنفيذية فهو يصدر في غرفة المذاكرة ويدون في محضر التنفيذ العام ولا يبلغ لأحد ويخضع للطعن بطريق الاستئناف.

 - إذا كان الإعلان عن بيع العقار مشوياً بعيب يبطله فيجب على صاحب المصلحة إبداء أوجه البطلان باستدعاء يقدم إلى دائرة التنفيذ قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وألا سقط الحق فيها.

تعرض أوجه البطلان على الرئيس للفصل فيها في اليوم المحدد للبيع وقبل افتتاح الجلسة وقرار الرئيس لا يقبل الطعن.

وقف بيع العقار

الأسباب التي توجب وقف البيع يجب أن تكون أسباب قانونية فقط أوجبها المشرع لسلامة الإجراءات التنفيذية ومنها:

- أن يكون التنفيذ على عقار شرع ببيعه بالاستناد إلى حكم معجل النفاذ لم يصبح نهائياً قبل اليوم المحدد للجلسة.

- إذا صدر حكم معجل التنفيذ عن المحكمة الناظرة في دعوى الاستحقاق الفرعية للعقار والكائن في إحدى المناطق غير المحددة والمحررة يقضي بوقف البيع.

- إذا صدر حكم معجل النفاذ عن المحكمة المختصة يقضي بوقف بيع العقار الكائن في إحدى المناطق المحددة والمحررة في الدعوى التي رفعها مدعي الاستحقاق ينفذ هذا الحكم فوراً ما لم يكن البيع قد تم نهائياً بصدور قرار الإحالة القطعية.

- إذا شرع بالتنفيذ على العقار بالاستناد إلى سند رسمي أو عادي أدعي بتزويره أمام المحكمة المختصة وقررت هذه المحكمة الحكم بالتحقيق عملاًُ بالمادة 43 من قانون البينات يتوجب وقف العمل بهذا السند مؤقتاً وبالتالي يتوجب وقف البيع إلى أن يفصل في موضوع التزوير.

- إذا شرع بالتنفيذ على عقار بالاستناد إلى حكم مكتسب الدرجة القطعية وقد طعن فيه بالنقض وقضت محكمة النقض قبل الفصل في الموضوع قبول الطعن شكلاً ووقف تنفيذ هذا الحكم مؤقتاً.

تأجيل البيع

أجاز المشرع لرئيس التنفيذ تأجيل جلسة البيع والمزايدة إلى يوم آخر بناء على طلب يقدم إليه من قبل أي صاحب مصلحة إذا كان للتأجيل أسباب مقبولة ويكون قرار رئيس التنفيذ بتأجيل بيع العقار قابلاً للطعن بطريق الاستئناف.

 جلسات بيع العقار بالمزاد العلني

شروط قبول المزايدين

دفع العربون

على كل شخص يريد الدخول في المزايدة أن يودع صندوق دائرة التنفيذ مبلغاً يعادل عشر القيمة المقدرة للعقار المراد بيعه.

(نقداً أو أوراقاً مالية مقبولة شيك أو كفالة مصرفية بمبلغ العربون صالحة للدفع فوراً)

 الشروط المتعلقة بشخص المزاود

أن لا يكون من الأشخاص الممنوعين من الاشتراك وقد حددهم القانون وهم:

- القضاة الذين نظروا في إجراءات التنفيذ أو المسائل المتفرعة عنها.

- المحامون الوكلاء عن مباشري الإجراءات.

- المدين.

شرط الأهلية

يجب أن تتوفر فيه أهلية التعاقد على الشراء وفق أحكام القانون المدني مادة 46 وما بعدها.

 قرار الإحالة الأولي

هو القرار الذي يصدره قاضي البيع في المحكمة الابتدائية ولا يشترط المشرع تبليغ قرار الإحالة الأولي إلى أحد وإنما يكتفي بإلزام مأمور التنفيذ نشر إعلان عن هذا القرار فور صدوره في إحدى الصحف اليومية وينشر الإعلان على نفقة المشتري ويتاح لكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يتقدم خلال العشرة أيام التالية لنشر الإعلان في الصحيفة اليومية بعرض زيادة على الثمن المحال به العقار بشرط أن لا تقل هذه الزيادة عن عشر الثمن الذي أحيل به العقار وإذا أنقضت المدة ولم يتقدم أحد أصدر رئيس التنفيذ قراراً باعتبار قرار الإحالة الأولي قطعياً وبالشروط ذاتها .

يقوم مأمور التنفيذ بتبليغ محضر عرض الزيادة خلال خمسة أيام تلي العرض إلى المحال عليه والمدين وإلى عارضي الزيادة الآخرين بعد الإحالة الأولى وكذلك إلى الدائن مباشرة الإجراءات وجميع الدائنين الذين أصبحوا طرفا في الإجراءات.

لا يترتب على عدم التبليغ في الميعاد بطلان التقرير والزيادة طالما ورد صحيحا ومستوفيا شرائطه القانونية وإنما يترتب عليه تأجيل البيع.

 بطلان عرض الزيادة بالعشر وإجراءات الفصل فيه

يعتبر العرض باطلاً في الحالات  التالية:

- إذا وردت زيادة العشر من شخص ممنوع من دخول المزايدة.

- إذا لم يودع المزاود بالعشر المبالغ المعتبرة بمثابة العربون.

- إذا تقدم المزاود بعرض الزيادة بعد الميعاد القانوني (الأيام العشرة التالية لتاريخ نشر الإعلان عن قرار الإحالة الأولي).

إن العرض المقدم قبل سريان الميعاد القانوني لقبول زيادة العشر صحيح إذا ليس هناك ما يعتبره سابقاً لأوانه أو غير صحيح أو باطل لأنه يشبه الطعن بالحكم على السماع.

تلافي المدين نزع ملكيته للعقار

إذا أودع في صندوق دائرة التنفيذ حتى اليوم المحدد لجلسة المزايدة الجديدة وفي حال عدم وجود زيادة العشر – حتى تاريخ انقضاء الميعاد المنصوص عليه في المادة 416 وهو المتعلق بالنشر عشرة أيام مبلغاً يكفي لوفاء الديون والفوائد والمصاريف التي للدائن مباشر التنفيذ والدائنين المشتركين بالحجز ووفاء ما صرفه المزايد بالعشر في إجراءات المزايدة.

الإحالة القطعية

- لا يعلن عن قرار الإحالة القطعية.

- يترتب على تسجيل قرار الإحالة القطعية تطهير العقار من حقوق الامتياز والتأمين والرهن التي تبلغ أصحابها إيداع شروط البيع فينتقل حقهم إلى الثمن.

- لا يجوز استئناف قرار الإحالة القطعية ألا :

1-   لعيب في إجراءات المزايدة مثال (كما لو جرى البيع في العقار دون طلب من أحد ذوي الشأن – تمت المزايدة في جلسة غير علنية – إذا منع شخص عن الدخول في المزايدة دون مبرر قانوني).

2-   أو في شكل القرار مثال (كما لو صدر قرار البيع بصورة سرية في غير جلسة المزايدة العلنية – كان القرار خالياً من ذكر التاريخ أو توقيع رئيس التنفيذ أو اسم المحال عليه – إذا لم يدون في ذيل قائمة المزايدة وفي محضر التنفيذ العام).

3-   أو لصدوره بعد رفض طلب وقف الإجراءات التي يكون وقفها واجباً قانونا .

- يعتبر قرار الإحالة القطعية بمجرد صدوره عن رئيس التنفيذ سند ملكية للمشتري.

- إن قرار الإحالة القطعية من طبيعة قضائية خاصة فهو يجمع بين صفات القرارات القضائية الولائية والإدارية ولا تختلف طبيعته أو صفته عن القرارات الأخرى التي يصدرها رئيس التنفيذ في مراحل إجراءات التنفيذ على المنقول أو العقار.

- إن المشرع لم يحدد ميعاد للطعن في قرار الإحالة القطعية بعد صدوره وعلى ذلك يكون ميعاد الطعن في هذا القرار كما تقضي القواعد العامة للطعن في قرارات رئيس التنفيذ (خمسة أيام) ويبدأ الميعاد من اليوم الذي يلي تاريخ ثبوت إطلاع الطاعن (صاحب العلاقة في الملف التنفيذي) عليه لأن هذا القرار لا يعلن ولا يبلغ لأحد كما قلنا.

- إن الملكية الجديدة التي ينشاها قرار الإحالة القطعية ليست في الحقيقة ملكية نهائية حتى ولو تم نقلها أصولا في السجل العقاري وإنما هي ملكية شاء المشرع أن يجعلها مهددة بالفسخ والإلغاء والإبطال:

(1) فيما إذا كانت هناك دعوى مرفوعة أمام محكمة مختصة خلال التنفيذ على العقار وادخل فيها المشتري بعد صدور قرار الإحالة القطعية ثم صدر الحكم ضد الدائن والمدين والمحال عليه بما يلغيها أو يبطلها.

(2) أو إذا طعن في قرار الإحالة القطعية نفسه لسبب من أسباب الطعن القانونية الواردة في المادة 429 وهي المتعلقة بعيب في إجراءات المزايدة أو عيب في شكل القرار أو لصدوره رغم أنه كان يتوجب وقف الإجراءات التنفيذية بحكم القانون وقضت محكمة الاستئناف بفسخ قرار الإحالة القطعية وإبطال البيع.

(لا ضمان للعيب في البيوع القضائية ولا في البيوع الإدارية إذا كانت بالمزاد).

- الوفاء بباقي الثمن واجب على المحال عليه خلال عشرة أيام اعتبارا من تاريخ قرار الإحالة القطعية وهو شرط أساسي يتوقف عليه تسجيل قرار الإحالة القطعية ونقل ملكية العقار لاسم المشتري في السجل العقاري.

- يجب لسلم العقار جبراً تكليف المدين أو الحارس للحضور إلى مكان العقار في اليوم والساعة المحددين للإجراء ويحصل التنبيه قبل الميعاد بثمانية أيام.

- إذا لم يسدد الثمن خلال المهلة يخطر من دائرة التنفيذ للتسديد خلال ثلاثة أيام من تاريخ التبليغ إذا لم يسدد يحق لباقي الأطراف طلب بيع العقار مجدداً بالمزاد على مسؤولية المشتري المختص.

- أجاز المشرع للمحال عليه أن يقرر أمام مأمور التنفيذ قبل انقضاء الأيام التالية ليوم البيع أنه اشترى بالتوكيل عن شخص معين إذا وافقه على ذلك الموكل.

- إذا لم يرفع المدعي دعواه الفرعية بطلب استحقاق العقار الواقع في منطقة غير محددة ومحررة أثناء الإجراءات التنفيذية يستطيع رفعها خلال سنة واحدة من تاريخ الإحالة القطعية وألا سقط حقه بالتمسك بها ، وأن العقارات الأخرى المسجلة في السجل العقاري غير خاضعة لتلك الحكام وإنما تخضع للأحكام العامة في الدعوى العادية.

تقسم الأموال التي تم تحصيلها من البيع بين الدائنين وفق الترتيب الأتي:

1-      المصاريف التي أنفقت لتحصيل المبالغ المقتضي بتقسيمها والمصاريف الخاصة بإجراءات التقسيم من مال المدين.

2-      يخصص الدائنين الممتازين ما يؤدي لهم على حسب درجاتهم.

3-      الباقي يقسم بين الديون غير الممتازة الثابتة التاريخ قبل الحجز قسمة غرماء بنسبة دين كل منهم.

4-      أما الديون غير الثابتة التاريخ فتستوفى من بقية أموال المدين.

- إذا كان المبلغ الذي تم تحصيله لايفي بديون جميع الدائنين يتوجب على الدائنين خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إيداع المبلغ صندوق دائرة التنفيذ أن يتفقوا فيما بينهم من جهة ومع المدين من جهة أخرى على قسمة المبلغ رضائياً ومن تلقاء أنفسهم ودون تكليف من أحد ويعتبر هذا الاتفاق بين الدائنين والمدين خارج الدائرة التنفيذية عقد بالتراضي حول مبلغ خصص لهم يتوجب عليهم تثبيته سواء بالحضور أمام مأمور التنفيذ والإقرار به خطياً أو إبراز صورة موثقة للاتفاق أصولاً للمأمور.

- للدائنين من أطراف الملف التنفيذي يستطيعون أن يتقدموا بطلبات التقسيم وعرض وجهات نظرهم خلال خمسة عشر يوماً تلي تاريخ تبليغهم قرار الشروع بالتقسيم.

- للدائنين غير الأطراف في الملف التنفيذي يستطيعون حسب نص المادة 455 أن يتقدموا في الميعاد المحدد لتقديم الطلبات في التقسيم أي ميعاد خمسة عشر يوماً تلي تبليغ آخر واحد من أطراف الملف التنفيذي بطلبات تتعلق بحجز المبلغ المتحصل بهدف الاشتراك مع الدائنين الحاجزين من أطراف الملف التنفيذي في قسمته وتوزيعه.

- يجب أن يقدم الاعتراض على القائمة المؤقتة خلال خمسة أيام تلي تاريخ تبليغ المعترض إلى رئيس التنفيذ على أن يفصل فيها على وجه السرعة والقرار قابل للطعن بطريق الاستئناف.

- يجوز لكل ذي مصلحة أن يطلب حتى وقت الصرف إبطال التقسيم أو تعديله في الحالتين التاليتين:

1-      إذا وقع تعارض بين القائمة المؤقتة أو القرارات الصادرة في الاعتراض وبين القائمة النهائية.

2-      إذا لم يبلغ المدين أو أحد الدائنين للإطلاع على القائمة المؤقتة والاعتراض عليها.

لا يجوز إبطال إجراءات التقسيم بعد الصرف.

والمرجح أن يقدم طلب الإبطال في الحالتين السالفتين إلى محكمة الاستئناف لإصدار قرار بالصورة المستعجلة لوقف نفاذ قرار قائمة التقسيم النهائي.

(رئيس التنفيذ لا يملك أن يلغي أو يعدل قرار سبق صدوره عنه وفصل فيه في منازعة أو اعتراض أو إشكال تنفيذي).

الخاتمة:

من خلال هذه المقالة نكون قد شرحنا طبيعة الإجراءات المتعلقة بالتنفيذ على العقار والتي خصها المشرع السوري بعناية خاصة تضمن إيصال الحق لأصحابه بالشكل الأمثل وتحفظ حقوق الإطراف كافة، فللمنفذ ضمان إتمام تنفيذه على العقار وحصوله على ما بذمة المدين من دين عن طريق اتخاذ الإجراءات الكفيلة ببيع العقار وتحصيل الثمن، وللمنفذ عليه ضمان حق تفادي البيع للعقار أو ضمان بيعه بالسعر المناسب وبالقيمة الحقيقية قدر الإمكان، ورغم التعقيد في هذه الإجراءات ألا أنها تتماشى مع الطبيعة العينية للعقار وحقيقة كون هذه الإجراءات تتطلب الدقة والحذر والحرص للوصول إلى تحقيق العدالة بين إطراف الملف التنفيذي.

                                                                                                                            الكاتب المحامي

جمال عبد الناصر المسالمة